卓越商企服務（“卓越”）於1999年成立，擁有市場聲譽與優質品牌，致力於提供高端商業管理服務。我們認為其盈利增長源於在管面積擴張、商管費用提升以及增值服務這三重動力。設定目標價13.34港元，相當於28x 2021E P/E。首發給予買入評級。
- 大灣區領先的商管公司。截至2020年5月31日，公司在34個城市內擁有331個在管項目，在管面積達約2,600萬平米。2019年內，商業物業佔總在管面積52.3%，以及物管收入75.9%。公司持續發展得益於卓越集團的支持：截至5月，卓越集團為公司提供45個在管項目，約1,100萬平米在管面積，佔公司總在管面積約41.6%。
- 擴張計畫分三個階段。從地域上，卓越計畫以大灣區和長三角地區為重點，並加強在中國其他地區的覆蓋。其次，公司旨在通過戰略收購和投資，進一步擴大目標城市的管理規模。最後，公司將繼續完善現有的增值服務，並開發創新增值服務，為客戶提供更全面的服務。
- 三重增長引擎。我們認為公司盈利增長源於在管面積擴張、商管費用提升以及增值服務這三重動力。預計公司2020、2021，2022年收入分別為人民幣28.4億元、38.4億元、48.7億元；毛利率分別為 24.2%、24.0% 、24.7% ；淨利潤分別為3.2億元、5.1億元、7.2億元。
- 設定目標價13.34港元；首發給予買入評級。卓越的同類公司當前平均估值為21.4x 21E P/E與6.6x標準誤差。我們認為卓越作為領先的高端商管公司，應相較於同規模物管公司存在估值溢價。故設定目標價13.34港元，相當於28x FY21E P/E 。
