鉴于经济前景不明朗以及抵押贷款政策收紧，我们相信9月份房地产销售将持续淡静，维持2019全年房地产销售下降5%的预测。预测数字或偏向悲观，但我们认为估算方向是正确的。整体来说，房地产股估值偏低，2020年预测市盈率平均为4.8倍，较资产净值折让49.2%。在政府宣布放松政策前，未见行业估值重估的可能。目前，我们的首选股主要是中型开发商，包括雅居乐（3383 HK），世茂（813 HK）和中海宏洋（81 HK）。
- 房地产销售增长稳定。国家统计局公布了今年首八个月的中国房地产市场数据。全国房地产销售额同比增长6.7%（今年首七个月为6.2%）至9.54万亿元人民币，销量同比下降0.6%（今年首七个月为-1.3%）至10.18亿平方米。虽然销售节奏略有改善，但我们认为信贷可用性对房地产市场至为重要，不论是针对个体购房者还是开发商。与贷款市场报价利率（LPR）挂钩的新抵押贷款政策将于10月8日出炉。除上海外，国内大多数城市的抵押贷款利率变化不大，不论是与LPR还是基准利率挂钩。
- 对9月及10月销售不抱期望。我们的经济学家预计中国经济将在2019年四季保持稳定，但属暂时性，因中美贸易的谈判结果才是关键。两国政府的高级官员将于10月在华盛顿会面，预计年底前两国将会达成部分协议。因此，我们相信在经济前景明朗化之前，购房者态度只会愈趋谨慎。我们预计今年中国房地产市场将不会出现“金九银十”。
- 供应量有限，价格仍坚挺。根据国家统计局的房地产销售数据，今年前八个月合约销售均价同比增长7.3%至每平方米9,364元人民币。自2017年3月以来，库存持续减少至2019年8月的4.98亿平方米。此外，自2017年11月以来，完工面积也有所下降。因此，我们相信未来房地产价格仍然坚挺。2019年8月，一/二/三线城市的平均房价分别同比上涨4.2%，9.9%和9.9%，对比2019年7月的4.3%，10.7%和10.2%。
- 开发商谨慎看待市场。由于房屋政策设限、房地产融资环境收紧以及2018年的高基数，我们覆盖的房地产公司的合约销售额从2018年的50%回落至2019年首八个月的24%，但达成率平均达到67%，方向符合预期。净负债比率相对稳定，平均由2018年12月的56.8%上升至2019年6月的58.8%。资产负债表风险属可控水平。行业整体毛利率受压，我们覆盖的公司毛利率平均从2018上半年的34.1%收窄至2019上半年的32.8%。在价格限制和土储土地成本增加下，毛利率承压。我们认为利润率下降将成为行业发展趋势。
