【行业研究】中国房地产行业 – 今年欠缺金九银十

鉴于经济前景不明朗以及抵押贷款政策收紧,我们相信9月份房地产销售将持续淡静,维持2019全年房地产销售下降5%的预测。预测数字或偏向悲观,但我们认为估算方向是正确的。整体来说,房地产股估值偏低,2020年预测市盈率平均为4.8倍,较资产净值折让49.2%。在政府宣布放松政策前,未见行业估值重估的可能。目前,我们的首选股主要是中型开发商,包括雅居乐(3383 HK),世茂(813 HK)和中海宏洋(81 HK)。

 

  • 房地产销售增长稳定。国家统计局公布了今年首八个月的中国房地产市场数据。全国房地产销售额同比增长6.7%(今年首七个月为6.2%)至9.54万亿元人民币,销量同比下降0.6%(今年首七个月为-1.3%)至10.18亿平方米。虽然销售节奏略有改善,但我们认为信贷可用性对房地产市场至为重要,不论是针对个体购房者还是开发商。与贷款市场报价利率(LPR)挂钩的新抵押贷款政策将于10月8日出炉。除上海外,国内大多数城市的抵押贷款利率变化不大,不论是与LPR还是基准利率挂钩。

 

  • 9月及10月销售不抱期望。我们的经济学家预计中国经济将在2019年四季保持稳定,但属暂时性,因中美贸易的谈判结果才是关键。两国政府的高级官员将于10月在华盛顿会面,预计年底前两国将会达成部分协议。因此,我们相信在经济前景明朗化之前,购房者态度只会愈趋谨慎。我们预计今年中国房地产市场将不会出现“金九银十”。

 

  • 供应量有限,价格仍坚挺。根据国家统计局的房地产销售数据,今年前八个月合约销售均价同比增长7.3%至每平方米9,364元人民币。自2017年3月以来,库存持续减少至2019年8月的4.98亿平方米。此外,自2017年11月以来,完工面积也有所下降。因此,我们相信未来房地产价格仍然坚挺。2019年8月,一/二/三线城市的平均房价分别同比上涨4.2%,9.9%和9.9%,对比2019年7月的4.3%,10.7%和10.2%。

 

  • 开发商谨慎看待市场。由于房屋政策设限、房地产融资环境收紧以及2018年的高基数,我们覆盖的房地产公司的合约销售额从2018年的50%回落至2019年首八个月的24%,但达成率平均达到67%,方向符合预期。净负债比率相对稳定,平均由2018年12月的56.8%上升至2019年6月的58.8%。资产负债表风险属可控水平。行业整体毛利率受压,我们覆盖的公司毛利率平均从2018上半年的34.1%收窄至2019上半年的32.8%。在价格限制和土储土地成本增加下,毛利率承压。我们认为利润率下降将成为行业发展趋势。
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