昨日A股和H股房地产板块均表现强劲（上涨10%以上），主要由于以下原因：1）顺应板块轮动周期性趋势。2）主要开发商2月销售将在周末公布，我们预计在需求旺盛和基数较低的情况下，同比将出现大幅增长（>100%，而1月为55%，2020年12月为30%）。3）一些城市提高银行房地产贷款比率上限。这将减轻市场对于政策过度收紧的担忧。至于土地改革，我们认为这对行业而言影响中性，因其可能不会显著降低土地价格。对于潜在政策基调，关键在于3月5日的两会和4月政治局常委会议。
- 2月和3月销售强劲。在1月份的强劲销售（主要开发商同比增长55%）之后，根据我们数据跟踪，2月份良好情绪仍在继续。叠加去年2月和3月低基数（-27%和-10%），我们预计2月和3月销售额将录得强劲同比增长，为2021第一季度添砖加瓦。根据我们预测，我们认为主要开发商2021上半年或将实现20%以上销售增长，而其年度目标是增长10%。因此，2021年销售或将超预期。
- 多省份提高银行房地产贷款比率限制：与中国人民银行的指引相比，广东、海南、上海和浙江略微提高限制，特别是对于低档银行。例如，上海将三档和五档银行房地产贷款比率上限分别提高至总贷款的29.5%和24%（而中国人民银行的指引比率是27.5%和22.5%）。这反映出整体房地产政策将继续遵循“一城一策”，这将减轻市场对于政策收紧速度快于预期的担忧。
- 土地改革–对开发商而言影响中性：多个城市宣布今年土地集中供应，总共不超过三批。与以前的模式相比，这将增加每批土地总供应量。政策目的是改革土地市场，稳定土地价格，但我们认为这不会显著降低土地价格，因为1）每年的土地总供应量保持不变；2）这或将降低土地拍卖率，从而降低每年的有效土地供应；3）更多开发商可能会参与拍卖高品质地块，而这些地块定价可能会更高。对于开发商，我们认为政策影响中性，因为1）开发商可能不会像以前那样进行逆周期土地收购，因为现在政府控制出售时间，而且2）高质量地块仍将被竞争追逐。简而言之，我们认为总体影响是中性的。
- 行业首选：华润置地/世茂/合景泰富。行业估值相当于5倍2021年预测市盈率，仍低于历史平均水平1个标准差。我们更看好能在2021年实现高销售增长并能从消费中受益的股票：华润置地（2020/21盈利将因深圳高利润项目的销售而恢复至双位数增长，2021年租金收入将增长30%以及其购物中心的潜在分拆）。世茂（2021年销售将增长15%，高于行业；2020/21盈利增长20%，并可能剥离）和合景泰富（销售将实现20%增长，居行业之首）。
