【公司研究】弘阳地产 (1996 HK) – 近景到远景:规模、购物中心和盈利能力

公司业绩全面稳健,核心收益增长11%,资产负债表为绿色类别。短期内,我们预计公司将在2021年步入千亿规模(同比增长15%),并将有足够的资金加速购物中心的发展(到2022年将有11个购物中心,之后每年3-5个项目)。中长期来看,公司将通过更多的并购/复合项目来优化土地收购渠道,以提高应占比例和盈利能力,因为2020年土地价格/平均售价为50%,这可能对利润率构成压力(2020年为22%)。维持买入评级。

  

  1. 合同销售——目标同比增长15%,达到人民币1,000亿元。2020年,公司录得865/407亿元的合约/应占销售额(同比增长33%/16%),其中江苏占比53%,长三角地区其他部分占25%。鉴于2020年土地购置激增(490亿元,占总销售额的57%),公司准备了1,550亿元的可售资源,其中60%位于长三角地区,足以实现目标(65%的销售率)。但是,值得注意的是,随着土地价格/平均售价在2020年达到50%,利润率可能进一步下滑至20%(2020年为22%)。此外权益销售额比例短期内也继续可能低于50%(2020年为47%),主要由于权益土地储备的比例才48%。这可能会扩大损益表中的MI比率(2020年为10%),而资产负债表中的这一比率为45%。

 

  1. 两年内将其购物中心数量增加一倍。作为长三角地区购物中心的后起之秀,公司运营6个购物中心,2020年实现收入5.05亿元(占总收入的3%)。根据储备,我们预计公司将在2年内开设5个购物中心(重资产2个,轻资产3个),因此将推动租金同比增长15%。中期,管理层指引每年进行3-5个复合项目,并继续专注于运营和租户组合(2020年入住率>90%)。

 

  1. 2020年业绩——资产负债表进入绿色类别,核心收益同比增长11%公司收入同比增长33%至202亿元。毛利率由2019年的25.1%下降至2020年的22.4%。得益于2.52亿元的处置收益,核心净利润率仅收缩1.3个百分点,核心利润同比增长11%至13亿元。2020年股息为每股人民币0.122元(派息率20%)。对于资产负债表,公司满足所有“三红线”要求,净负债率为50%,无限制现金/短期债务为1.1倍,负债/资产(不包括预售)为69.4%。

 

维持买入评级。公司当前股价相当于3.8倍2021年市盈率,看来颇具吸引力。我们维持盈利预测不变,维持买入评级。

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